中新经纬8月30日电 (薛宇飞)万科于30日晚发布2024年半年度报告,并举行中期业绩推介会。推介会上,万科管理层对上半年公司业绩亏损向投资者表达了歉意,公司表示,会通过聚焦三大主业、加快推进大宗资产和股权交易等方式化解潜在风险。
董事会主席郁亮认为,经过近三年调整,新房的性价比得到很好提升,房企也开始“卷”产品、“卷”服务,“房地产行业终于有了一点像造汽车一样去造房子的味道”。
四大因素导致业绩亏损
2024年上半年,万科实现营业收入1427.8亿元人民币,同比下降28.9%;归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%。分业务类型看,万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1234.0亿元,占比86.4%;来自物业服务的营业收入为160.0亿元,占比11.2%。
上半年,扣除税金及附加前,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%,较 2023年同期下降12.1个百分点,扣除税金及附加后的营业利润率3.5%,同比下降11.2个百分点;物业服务毛利率为13.7%,较2023年同期下降1.7个百分点。
业绩推荐会上,万科管理层对于业绩亏损表达了歉意。万科董事会秘书朱旭说:“再次对这次业绩亏损表示深深的歉意,我们也会诚恳地接受各位投资者和媒体朋友的批评和质疑。”
对于业绩亏损的主要原因,半年报中称,一是,房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内,公司房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地,地价获取成本较高,后续销售阶段市场持续下行,销售情况和毛利率均低于投资预期,导致报告期结算毛利总额大幅减少。上半年,公司开发业务的结算收入为1116.8亿元,同比下降34.6%;开发业务的结算毛利率为6.8%,同比下降13.5 个百分点。
二是,计提减值。结合市场情况、结算毛利大幅下降,以及大宗交易等过程中多项目出现亏损,按照审慎原则,中期对部分项目计提存货跌价准备21亿元(含非并表项目计提1.7亿元)。此外,针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元。
三是,部分非主业财务投资出现亏损。四是,部分大宗资产交易和股权交易亏损。为更快回笼资金,公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,部分交易价格低于账面值。
下半年交付约10万套房源
今年以来,万科多次出售相关资产股权受到关注。
万科在半年报中表示,公司将经营安全放在第一位,上半年制定并落地了“一揽子方案”,全面化解潜在风险,积极适应行业向新发展模式转变。一是全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业,提升产品服务竞争力。二是加快推进大宗资产和股权交易。1至7月,公司共实现大宗交易签约金额 204 亿元(含印力的资产交易及REIT发行),资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。
万科称,三是积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,获得金融机构大力支持。上半年公司合计新增融资、再融资612亿元,其中新增融资的综合成本3.66%。
截至今年上半年末,万科已完成73亿元的境内公开债券和折合约104亿元的境外公开债券的偿付,2024年年内尚有9月份到期的20亿元境内公开债券待兑付。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示,9月份到期的境内公开债券已经做好资金安排,在下半年,公司继续锚定年初制定的经营目标,积极推进销售,加快大宗资产交易和资源的盘活。
中报披露,万科在今年上半年交付了7.4万套房源,预计全年将交付18.8万套。韩慧华介绍,今年上半年公司整体交付量同比下降约30%,下半年约有四成的下降,开发业务规模、经营支出等也在下降,这些因素下,从今年二季度,公司的经营活动现金流已经回正,有信心在今年三季度、四季度继续保持经营活动现金流为正。
对于房地产市场未来的走势,郁亮认为,从中长期看,潜在住房需求已经过了历史峰值,但市场也有可能低估了潜在住房需求的绝对量,这一规模仍然非常巨大。从短期看,经过近三年调整,新房的性价比得到很好提升,同时,政策对多元化住房需求的支持力度不断增加,这些都为市场复苏积累了能量,也为行业进入新发展阶段提供土壤。
郁亮称,随着房地产供求关系发生根本性改变,行业的关键竞争要素已经从规模竞争转变到产品力竞争,要为消费者提供优质住房。“房企开始‘卷’产品、‘卷’服务,这对消费者来说是一件好事情,房地产行业终于有了一点像造汽车一样去造房子的味道。随着企业产品力和服务力的提高、房价的回落,新房的性价比已经得到比较大的提升。”郁亮说。
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