“轻装上阵”的中国海外发展：上半年偿债超500亿元保持行业最高信用评级

XiangHouse.com.cn 2023-09-05 15:55:11 来源：中国网-财经作者：魏国旭

　　中国网财经8月29日讯(记者魏国旭)房地产作为最大的内需，体量大、产业链长，对实体经济贡献大。伴随着新发展模式的构建，在逐步企稳的市场环境中，中国海外发展等房企凭借经营战略上的主动决策和财务投资中的客观审慎脱颖而出，在行业洗牌中保持“定力”。

　　昨日晚间，中国海外发展披露公司上半年未经审核业绩，报告期内实现收入891.6亿元，剔除税后投资物业重估增值和汇兑净损益等影响后，核心股东应占溢利为138.2亿元，核心股东净利润率为15.5%，继续保持行业领先地位，董事局建议派发中期股息每股港币35仙。

　　财务持续稳健：在手资金超1100亿元

　　作为国内历史发展最长的房企，成立于1979年的中海经历三十余年风风雨雨，完整经历了行业三次浪潮的冲击。这样的经验让公司即便在货币化棚改后的火热行情下，仍强调发展稳中求进。

　　对于市场规律的敬畏、认识和配合让中海保持健康的现金流及财务水平，截至报告期末，公司实现正向经营现金流337亿元，期末在手现金为1142亿元；现金占总资产的比例12.4%，资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%，三道红线数据继续保持“绿档”。

　　得益于资金的充足，中海按期乃至提前兑付多笔债务。5月，公司2022年度第三期中期票据(品种一)发布付息安排公告；7月，公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二)付息公告。据统计，中海上半年提前或到期偿还境内外今、明年债务共计582.4亿元。中海同时保持了行业最高信用评级，惠誉、穆迪、标普评级分别是A-、Baa1、BBB+。

　　在业绩沟通会上，中国海外发展董事局主席颜建国于发言中再次强调“稳定”，表示：“过去 20多年，我们的资产负债率一直都控制在60%左右，净借贷比率在40%以下，负债率在头部房企中一直保持最低，在手现金占总资产的比重持续保持在10%以上。稳中求进的高质量发展，已经成为中海区别于竞争对手的关键标签。我们始终敬畏市场，信奉长期主义，行业高潮时不激进，低潮时不保守，不会为规模而做大规模，要求有利润的销售，有质量的增长，更加注重为客户、为股东、为社会创造价值。”

　　不过，颜建国同时表达了对市场的信心，指出“高速增长的房地产上半场已经结束，房地产下半场的规模收缩，但依然是逾十万亿的大市场、大行业，依然是国民经济的支柱产业。我们对房地产市场长期向好保持信心。”

　　投资高量级城市：上半年拿地16宗

　　保持对行业未来发展的信心，凭借财务审慎积累的资金优势，中海上半年适度拿地，保持投资节奏。纵观上半年的土拍市场，中海及其联合体几乎参与了核心城市的所有土拍，期内中海系列公司共新增土地16宗，总购地金额414.3亿元，新增总货值717亿元，据克而瑞的统计数据，新增土地投入位列行业第三。其中，中海发展(不含中海宏洋)新增土地储备13宗，购地金额378.8亿元，新增货值641.8亿元。

　　中海新增的土储中，不乏一二线城市核心区地块。6月初，中海底价摘得北京石景山衙门口713地块，表现出对于该地块的开发前景有着充分的信心和准备。该宗地位于五环内，起拍价为28.3亿元，折合楼面价约5.13万元/平方米。

　　6月末，中海又连续在深圳、厦门等地拿地。其中厦门大唐中心地块共有32家参与竞拍，最终进入摇号。深圳市南山区T207-0060地块起拍价高达108.98亿元，是深圳土拍历史上起拍价最高的宅地，宗地位于深圳湾超级总部区域，不管是规划、景观还是资源均是绝佳，有打造超级豪宅项目的潜质，地块毛坯预售价格达到每平方米13.3万元，对于开发企业来说利润空间可观。据统计，中海的新增货值中，北上广深四个一线城市占比44.7%。

　　除正常的招拍挂模式，中海还通过收并购获取项目。8月，中海以近13亿元收购碧桂园所持广州亚运城26.67%权益，去年中海也曾从雅居乐、世茂手中收购该项目的股权，此次收购完成后，中海将全资拥有广州亚运城项目，该项目为商住混合式综合体，总建筑面积约为585万平方米。

　　对于接下来的拿地节奏，中国海外发展有限公司行政总裁张智超透露，上半年跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量 36%，意味着下半年有更多投资机会出现。投资策略方面，公司还是会坚持“三个主流”，即投资主流城市、主流地段、主流项目。

　　销售额逆势增长：权益口径位列榜首

　　对“三个主流”投资策略的坚持让中海抓住了上半年热点城市的市场周期，销售额录得增长，期内实现销售合约额1801.8亿元，同比增长30.1%；对应已售楼面面积为804万平方米，同比增长28.3%。按照管理层公布的“20%销售增长”年度目标，公司上半年已超额完成。

　　2023年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下市场活跃度提升，但随着前期积压需求基本释放完毕，购房者置业情绪下滑，市场回暖态势放缓。国家统计局数据显示，上半年商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%。跑赢市场的中海也登顶了克而瑞权益销售排行榜，并在全口径销售榜单中位居行业第三。

　　中海优异的销售表现，离不开公司对高量级城市的深耕。上半年楼市中，热点城市走出了独立行情，一线城市贡献率明显提升，改善性产品增长明显，契合了中海“三个主流”投资策略。以北京市场为例，上半年中海都阙台售出570套，成交金额近百亿元，位列北京住宅市场第一，商办及公寓方面，中海寰宇天下成交21套，成交金额约14亿元，同样排在首位。

　　在业绩沟通会上，张智超总裁表示：“我们聚焦一线、强二线，总体来说，改善型需求还是非常强劲的，包括周末上海杨浦项目刚刚开盘销售，销售情况也非常好，开盘去化率超过 90%，购买客户主要是改善型客户为主。我们预判未来这种需求反而会更加强劲，更加成为住房市场的主力。”

　　此外，中海的产品力也保障了项目品质，助力去化。基于不同产品体系，中海针对不同产品系客群特征，结合客户敏感点，让项目符合绝大多数购房人的购买逻辑，用产品力兑现购房信心。

　　时间和市场是试金石，在市场成交量持续走低的背景下，中海为代表一部分企业凭借对市场规则的判断仍然稳健发展。在业绩会上，展望市场未来，颜建国主席再次表示：“我们对市场企稳好转有信心。”

(责任编辑：张紫祎)

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