梅溪观点丨新政频出，现在抄底商业正当时！

XiangHouse.com.cn 2022-05-30 16:34:09

　　在去年GDP突破1.3万亿的网红长沙，商业公寓产品市场又掀波澜。

　　上月底，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办5部门联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》(下文简称《通知》)。

　　根据《通知》，长沙将坚持科学统筹，商住平衡，精准监测全市非住宅商品房库存数量及去化周期，结合市场供求、量价关系，精准发力、有序用力、均衡施力，确保非住宅商品房与城市发展、区域配套和市民需求相匹配。

　　在目前商业产品市场价格已至冰点的情况下，为投资者抄底的大好时机。

　　01. 政策背景新政出台提振经济置业投资迎来新机遇

　　2022，楼市利好政策密集出台，政府对商业政策利好的支持加大，预告新一轮地产周期来了。

　　据4月21日，长沙市住建局等五部门联合下发的《通知》显示，购买非住宅商品房一手房的，按契税计税依据的1%给予补贴。新购买非住宅商品房且持有1年(含)以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。

　　丨来源于政府官网丨

　　除开购房补贴外，《通知》中也提到在使用成本方面，居住在公寓的居民住户，符合“一表一户”安装条件和建设标准的，在水、电、气抄表到户后，凭房屋所有权证或不动产登记证书，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准;允许存量用地“商改住”等等。

　　这也就意味着，如今在长沙购买商业公寓产品不仅可以获得购房补贴，同时还可以按民气、民电、民水计费标准来计费，将大大降低商业公寓产品的使用成本。

　　421、515、银行基准利率下调等利好政策陆续出台，不仅是表面上对住宅市场去化、盘活的利好，更是对宏观经济的利好，往年调控后的反弹更多是大市场的良性发展，如：消费的升级、现金的流动、GDP的增长，这些利好对于更具有金融属性的商业公寓产品也同样利好。

　　02. 供需调整商业土地供应骤减或成楼市投资新主力

　　另外，从今年第一次土地双集中出让的情况看，长沙也在有意识地对商业地块进行控制。

　　今年4月12日，长沙2022年首批次集中供地结束，22宗地全部成交，其中仅梅溪湖二期09号地块要求商业占比40%以外，其他地块商业占比均位于6%-30%区间内，且整体商业占比仅10%。

　　丨来源于克而瑞湖南区域微信公众号丨

　　这意味着商业产品新增供应量将逐年减少，这与增量不断加大普通商品住宅相比，显然对市场具有一种特殊的吸引力，尤其是高端商业，由于其独特的保值增值功能，更是明显加剧了产品的稀缺性。

　　长沙作为GDP破万亿、常住人口达千万、连续十多年评为幸福之都的中国中部重镇，未来将会有更多企业和大量人口进入长沙，商业公寓产品再次进入了投资者的视野。

　　但在当下的长沙商业公寓市场，有一点鱼龙混杂的味道。比如，大量的地处城市外围非重点地带的小微型公寓充斥在公寓市场中间;大量的公寓并没有良好完善的物业，位置尴尬;有的交通非常不便利，不谈地铁，甚至连道路都很狭窄。

　　不是所有商业都适合投资，选择核芯地段商业，更明智。

　　“3000亩梅溪湖，只有一个中芯”。

　　丨中建宝铂公馆位置示意图丨

　　聚焦梅溪湖畔“黄金3公里”的中建·宝铂公馆，凭借其得天独厚的地段优势、产品核芯力及外部条件因素重叠，成为了长沙城芯头排临湖，难得的品质型商业公寓产品，广受青睐，正成为一大批投资者们的资本焦点。

　　03. 市场低估固定商业资产有保障成熟地段产品为优选

　　“10-20%的优质和高性价比的公寓才有投资价值。”

　　我们看到的那些能够引起市场高度关注的、具有鲜明稀缺性的高端公寓绝大多数都是具有良好城市景观的、以优质产品设计为主的、通常位于城市重要地段甚至核芯地段的、具有独特品牌价值的大型、正规公寓产品。

　　投资公寓，就是要把这投资回报最好的10-20%的优质项目挖掘出来，要寻找最被市场低估的产品，这样未来的出租率和投资回报率才更有保障。

　　中建·宝铂公馆，位于梅溪湖CBD中心成熟地段，一线瞰湖景观、交通便利程度、配套水平高于其他产品很多，租金水平较其他区域高出一截，出租率也更有保证，像这样无需培育期的优质产品，正属于头部的10-20%项目之中。

　　丨实景图丨

　　由于此前公寓市场竞争过于激烈，迫于回笼资金、加快去化的需要，多种因素下导致长沙优质公寓价格明显低估，目前，投资回报率处于头部位置，正好赶上了优质资产最倒霉的时候，遇到了最佳买点。

　　以梅溪湖的地位和产业发展水平、租客的租金承受能力来看，租金水平至少应该在大部分地区之上，但是入手公寓的价格却相差无几。因此，从政策、供需、市场等综合条件来看，抄底入市，入手商业产品是好时机，但一定要擦亮双眼，选择优质产品，不要盲目选择跳水降价的项目，只有好的地段、好的配套、好的资源才能带来资产保值增值。