深圳罗湖一楼盘备案价9万元卖4万？办公属性，“商办类物业打折促销很常见”
近日，媒体报道深圳罗湖一新房项目备案价打5折出售，原备案价9.8万/平方米，现价最低3.89万/平方米。澎湃新闻致电项目售楼处后获悉，情况属实。
办公属性，去年底开始就大尺度降价
上述深圳罗湖项目即仁恒深之源项目(备案名仁恒世纪大厦)，根据深圳市房地产信息平台信息，仁恒深之源项目(备案名仁恒世纪大厦)于2021年07月13日获批预售，开发企业为仁恒集团旗下深圳市东关盛泰投资有限公司。
多个中介发布的信息显示，“仁恒深之源打5折出售，原价9.8万/平，现3.9万/平起。”也有中介打出“深圳罗湖最便宜的一手楼盘”等宣传语。
深圳当地一房产经纪人告诉澎湃新闻，仁恒深之源项目卖了已经有两三年了，去化并不好，打折销售也并非近期推出，“去年底开始就大尺度降价了”。
据仁恒深之源项目销售经理介绍，该项目占地面积约5743平方米，总户数324户，主力产品为60平方米-249平方米。“目前属于尾盘，还剩约150户左右，为了加快去库存，所以做了一定的优惠力度，项目均价目前约4.5万元/平方米，低区项目在4万元/平方米左右。”
该销售经理坦言，该项目备案价是9万多，但此前实际销售中折扣后是6万多。“备案价是偏高的，前期销售时也会给予一定的优惠。”
澎湃新闻在深圳市房地产信息平台看到，该项目的房屋类型为商业性办公，主体建筑性质为办公楼。
美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，深圳罗湖的仁恒深之源项目并非传统的商务公寓项目，其在售物业的备案性质为办公楼。办公物业打折销售的行为并不受相关部门监管，这与住宅完全不同。目前，深圳楼市较为低迷，加上房企资金相对紧张，加快资金回流是极为必要的，打折促销是最为直接的手段。
对于该项目较备案价“五折出售”的动作，中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，仁恒深之源项目备案价格高，远高于同区位住宅价格，虽为豪宅品质，但是区位与产品不匹配，价格还是远高于产品本身价值。同时，该项目为办公属性，是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台等，周边公寓产品单价普遍在4万元-6万元。其提到，罗湖区为非热点区域，住宅产品普遍打八折、八五折，公寓、商办折扣更大。
深圳新房打折出售较为普遍
深圳业内人士指出，目前，深圳市场上新房项目打折出售非常普遍，住宅项目普遍打折，公寓、商办等产品更是如此。
何倩茹提到，目前，深圳市场，商办类物业打折促销的情况是较为常见的，比如中心天元项目前期推出了4套限时优惠单位，最大优惠直降656万元；臻林天汇项目，一口价单位1276万元，直降438万；华侨城宝辰项目，推出3套一口价房源，最高直降224万元/套。
郑叔伦也提到，同样备案价偏高的湾尚骏玺住宅项目打八折；罗湖多个住宅产品打85折。同时，去年罗湖同样的办公产品兆鑫汇金广场备案价约九万元/平方米，也降价到6万元/平方米左右。开发商遇到危机，如佳兆业、恒大等，商办等产品也选择近五折销售。
郑叔伦提到，在住宅产品都普遍难卖的当下，投资属性更强的公寓、商办等产品更是难上加难。
从今年上半年市场情况看，根据深圳中原研究中心数据，深圳打新热降温，新盘去化整体走低。上半年深圳上市的63个新房住宅项目中，仅1个项目开盘售罄，较去年同期减少2个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成。同时，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。
从价格上来看，2023年上半年，多区新房住宅成交价格出现下降，主要原因是开发商以价换量，加大营销力度从而推动楼盘销售，多数新盘开出九折优惠吸引顾客，甚至市场一度出现“0首付”、“低首付”购房传闻。
从库存来看，上半年深圳全市住宅库存量仍处高位，六月末可售面积处于六年来新高。深圳中原研究中心数据显示，二季度政策力度减弱，购房者置业信心下降，导致半年度末库存大增，去化时间由年初的13.62个月上升至14.94个月，升至六年来新高。
“对客户而言，不同于住宅项目，商务公寓以及办公改居住的产品，第一是没有学位，第二它的持有成本很高，交易的成本也很高，因此，在当前市场环境下，即便不限购，但产品的吸引力较低。 ”深圳业内人士说。
而对于房地产企业而言，郑叔伦认为，虽然对房企的支持政策不断，但近期房企暴雷还在持续，特别是碧桂园、远洋等头部房企也出现危机，反映房企流动性还是普遍不足，回笼资金保证生存还是首要目标，因此降价销售回笼资金是绝大部分开发商的必然选择。
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