银行房贷攻守战：放宽最高“年龄+期限” “劝退”提前还贷
一边是“劝退”提前还贷，另一边是放松“购房年龄+贷款期限”上限，近段时间以来，有关房贷的话题热度不断上涨，在利率下行和市场行情的双重搅动下，购房者“报复性”还房贷导致优质客群流失，银行相应地调高提前还贷门槛、拉长申请时间、推出各类松绑政策“挽留”客户，攻守兼备。从控额到保额，近两年，银行对房贷的态度已然生变，在这背后有个人住房贷款余额增速乏力的无奈，而更多的则是对优质信贷资产的渴望。
放宽最高“年龄+期限”
房贷又火了！这一次是贷款政策的松绑。近日，一则“房贷年龄上调至80岁”的信息火上热搜，再度引发市场热议。这则信息来源于广西省南宁市，2月13日，北京商报记者咨询南宁地区部分银行人士了解到，该地区购房政策确实出现了松绑，但并非市场理解的80周岁老人也可贷款。
“未做过房贷的新客户才可以享受政策。”一位股份制银行个贷经理称，“新政策要求借款人年龄+贷款期限从原来的不超过70年放宽至不超过80年。放宽的原因是银行针对房市推出的利好政策，不过条款上明确规定，借款人年龄不能超过70周岁。”
在诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄看来，该政策指的是借款人年龄加贷款期限延长至80岁，也就意味着购房者年满50周岁也可以按照最高30年期限申请房贷。放宽了贷款年龄限制，利好了中年及中老年购房群体，释放了部分购房需求。预计接下来其他城市也有可能跟进相关政策，比如一些去化压力大的城市以及老龄化严重、老年人群体占比高的城市可以优先考量。
从调查情况来看，目前多数银行首套房贷可支持最高限贷年龄约为60-70周岁，还款期限为30年。一家国有大行相关人士介绍，“我行首套房还款期限最长不超过30年，借款人年龄+贷款期限之和不得超过75年，若有两位共同借款人，则以年龄较小者判断”。
另一家国有大行人士称，“我行目前有‘联名贷’产品，首套房申请具体要求为，借款人年龄+贷款期限之和不得超过70年，要求借款人年龄不超过60周岁”。
多家股份制银行人士也强调，“本行内个人住房贷款最长年限为30年，最高限贷年龄不超过70周岁”。
2023年，楼市信贷政策逐步放松，自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，已有多地银行调整了首套房贷利率。截至当前，据诸葛找房数据研究中心不完全统计，已有32城下调首套房贷利率至4%以下，其中不乏一些二线城市和省会城市。
从利率降低至首付比例下调，再到带押过户，放宽最高“年龄+期限”，政策放松背后也体现出银行保房贷额度的决心。
“劝退”提前还贷
放宽房贷年龄+期限限制、各地首套房贷利率纷纷下探的另一面，是银行“严防死守”提前还贷。在新老房贷利差扩大，股市、理财收益表现不佳等多重因素下，许多购房者选择提前还贷、减轻压力，银行无奈将控房贷额度转向保房贷额度，提前还贷频频受阻也让不少购房者直呼：“给银行还钱太难了！”
“今天去银行申请提前还贷，被告知需要排队，最快也要到5月了。”想要提前还贷的李阳(化名)一头雾水，他吐槽称，“当时签约房贷的时候银行表示可以随时还，现在不仅无法还款，还要再收取3个月的利息，给银行送钱都难”。
赵恺(化名)在利率6%的高位办理了房屋按揭贷款，已经偿还了三年之久。“2022年我就听说了提前还贷潮，当时因为资金不够和客户经理沟通得到的回应是可以通过手机银行线上预约还贷，支持随时还、不限次数。但2023年攒够钱想要去还贷才发现手机银行App不支持线上预约，而线下排队需要等待3个月，我真的接受不了。”赵恺说道。
上述购房者的遭遇并非个例，“收违约金”“无法预约”“线上提前还贷入口关闭”，曾经常规的提前还贷已成为横亘在购房者面前的一大难题。银行为何“劝退”提前还贷？究其原因，是为了防止优质资产大规模流失。
一位股份制银行个贷经理在接受北京商报记者采访时表示，“提前还贷的购房者基本都是之前房贷利率在5%-6%以上的人士，房贷利率下调导致购房者心里不平衡，所以还贷客户增加。对银行来说，房贷一直是较为优质的资产，银行主要通过利息盈利，现在购房者将原本还贷期限由30年压缩至5年甚至更短，利差没有了、客户也流失了银行自然着急”。
“银行不能限制客户提前还贷，通过拉长提前还贷时间就是希望购房者取消还贷的计划。”上述股份制银行个贷经理说道。在浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林看来，银行当然是不愿意客户提前还贷的，因为有能力提前还贷的客户一定是优质客户，这些客户把贷款还了，银行的业务收益就减少了。甚至于如果提前还贷情况蔓延，变为潮流，银行会遭遇大规模的客户流失。
盘古智库高级研究员江瀚认为，对于各家银行来说，房贷是银行的优质资产，一个长期的房贷能够为银行提供稳定的现金流收入，而且能够帮助银行保持自身业务的长期高利率水平的状态，如果出现了大规模提前还贷的现象，实际上也让银行加速了资金的回笼，导致了损失。如果短时间内出现特别多提前还贷的情况，银行就会面临短期难以找到类似优质资产投资的局面，增收成本就会快速上升，所以为了银行能够不再支付那么高的成本，往往会想方设法拖延提前还贷，或者说设置高门槛高违约金的方式来阻止提前还贷。
两难抉择
攻守之势异也。
出台松绑政策、为提前还贷设门槛，一系列“攻守兼备”背后，是个人住房贷款余额增速的乏力。央行最新发布的《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。2021年这项数据的余额为38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比2020年末低3.3个百分点。
而大规模集中提前还贷，势必会打乱银行的资产结构，对盈利能力带来影响，谈及如何化解提前还贷潮、提高购房者资金使用效率，一位城商行人士在接受北京商报记者采访时表示，“由于目前扎堆还贷的购房者比较多，行里采取的办法就是充分向购房者说明哪一类情况适合提前还贷、哪一类情况不适合，引导购房者做出理性选择。其次，也在研究推出一些有吸引力的理财产品营销活动，供客户进行选择，不过在收集客户意见时得到的反馈结果不太理想”。
“对于银行而言，增量房贷业务增速缓，存量房贷业务又迎来提前还贷潮，房贷业务面临着比较大的挑战。”在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，银行应该做好客户的安抚工作，引导客户理性还贷；对于确有需求的客户申请，在自身风险管控能力允许的条件下，为客户提供尽可能便捷的还款安排。更重要的是，考虑到这种提前还贷潮刚刚开始，可能还要持续一段时间，银行要充分做好形势预判，为自己留出保证正常运营管理的空间，同时积极推出更稳定的理财产品吸引客户，寻找新的优质信贷资源，充分利用好回收的大量资金，保证利润。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，统计2020年以来各地房地产政策和热点事件可以看出，“房贷”比“房价”更容易引起大家的关注，也容易引发热点话题，包括“停工断贷潮”“房贷延期偿还”“房贷提前偿还”“房贷利率降至3.8%”“房贷年龄期限延长至80岁”等，都引起了网友的热烈讨论。这也说明，各地要谨慎处理好房贷方面的问题，要从维护购房者合法权益的角度，积极探索健康科学的房贷政策工作。他同时强调，各地政策的放松，出发点都在于激活合理住房消费需求，以降低购房者购房成本为导向。“房住不炒”的红线不改变，这两者并不矛盾。各地要加强宣传，引导市场预期朝着健康、正确的方向前进。
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