首套房贷利率动态调整机制落地 银行反应积极将根据实际情况灵活调整
1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(下称《通知》)。
《通知》发布后，《证券日报》记者先后采访了包括国有大行、股份制银行、城商行等在内的10余家商业银行。其中，一家股份制银行总行人士表示，在《通知》正式下发前，就已经在进行首套住房个人住房贷款利率动态调整。也有城商行个贷相关负责人表示，该行总部所在地区房价比较“坚挺”，没有触发调整房贷利率的条件。另有多家银行分行人士表示，暂时还没有收到总行的进一步通知。
银行按揭贷款
投放量或加大
《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
“这是在前期‘阶段性调整差别化住房信贷政策’基础上，进一步完善个人住房贷款利率长效化、市场化调整机制，预计将对促进房地产市场长期稳定健康发展发挥积极作用。”一家股份制银行相关负责人对《证券日报》记者表示，商业银行将在该长效机制下，不断优化服务能力，提升服务水平，积极支持广大消费者合理住房信贷需求。
另一家股份制银行武汉分行信贷部相关负责人对记者表示，“对银行而言，一方面，《通知》出台后，银行按揭贷款的投放量应该会加大，另一方面，前期承担更高房贷利率的客户可能也会选择提前偿还贷款，导致存量按揭规模下降。”
多家银行分行负责人对记者表示，目前正在等待总行进一步通知，后续会根据当地政策和情况进行灵活调整。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进对记者表示，此次政策继续提及房价疲软城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，当前符合标准的城市共38个。
《通知》还提到，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
石家庄市某房地产经纪公司销售经理告诉记者，“自2022年9月底，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限后，石家庄市首套住房贷款利率已降至3.8%(利率执行截至2022年12月31日)，期待后续有更多利好政策出台。”
预计多数银行
将按房贷利率下限执行
从对购房者的影响来看，一家股份制银行重客部相关负责人对记者表示，房贷利率持续走低利好消费者，也会带动新房销售。例如，同样100万元贷款30年等额本息，6%利率的月供要近6000元，3.85%利率的月供仅约4700元。
“值得注意的是，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，具体房贷利率仍由银行与客户商定。”招联金融首席研究员董希淼对记者表示，在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行将按照房贷利率下限执行。未来一段时间，首套房贷利率下限或在3.5%至4.1%之间。
目前，我国个人住房贷款分为商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款两类。其中，商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。
光大银行金融市场部分析师周茂华对《证券日报》记者表示，此次建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，使各地更为灵活地根据市场情况调整房贷利率，有效支持住房刚需，促进相关地区楼市需求释放。“对于符合条件的地区，银行房贷利率调整灵活性加大，有利于促进区域楼市供需趋于平衡。银行调节房贷利率时需综合考虑收益、风险、资产负债结构等。”
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